2025 年景区房产的升值潜力呈现显著的分化特征，既存在结构性机会，也面临多重风险。以下从政策环境、市场供需、区域差异、投资模式等维度展开分析：
一、政策环境：利好与限制并存
- 国家层面支持文旅融合
2025 年中国旅游业预计延续复苏态势，国内旅游收入或突破 5 万亿元，旅游地产作为配套产业将受益。例如，“大黄山” 区域通过规划统筹、土地分类管理等政策，推动文旅资源与地产结合。此外，城中村改造、存量房收储等政策（如专项债支持）可能间接拉动景区周边基建升级。
- 地方政策差异化调控
- 鼓励类：部分景区推出购房补贴（如百里杜鹃对人才和普通购房者分别提供最高 10 万元和 120 元 /㎡的补贴），或允许闲置房产改造为旅游民宿（如重庆试点方案）。
- 限制类：生态保护红线、景区开发管控（如安徽禁止核心景区建设非必要设施），可能抑制部分区域供应。
- 金融政策影响
2025 年房地产政策预计延续宽松基调，但景区房产因流动性较低，贷款门槛可能高于普通住宅。例如，柳州山岔湾度假村因抵押和查封导致二拍流拍，反映金融风险对投资的影响。
二、市场供需：热门景区稀缺性凸显，部分区域供过于求
- 需求端：两类客群主导
- 投资客：聚焦高租金回报率项目，如安吉云上草原的托管模式（前五年保底收益 10%-18%），或清远长隆周边酒店式公寓（年租金回报率 4%-6%）。
- 自住客：偏好生态宜居区域，如百色龙景区5000-6000 元 /㎡的刚需盘，依托教育、医疗配套吸引家庭用户。
- 供给端：产品分化加剧
- 稀缺资源：5A 级景区内的 70 年产权住宅（如安吉云上草原）因不可复制性稀缺，价格抗跌性强。
- 同质化产品：三四线城市景区周边的普通住宅库存高企，如阿克苏景区花园2024 年房价波动较大（4208-5282 元 /㎡），去化周期长达 69.8 个月（如哈尔滨）。
- 租赁市场支撑
热门景区的短租需求旺盛，例如泰山景区商铺租金达 4 万元 /㎡，清远长隆年客流量预计超 1000 万人次，带动周边房产租金上涨。
三、区域差异：东部沿海与中西部呈现 “冰火两重天”
- 东部沿海：高增长与高风险并存
- 长三角：安吉云上草原、杭州周边景区受益于交通网络完善（如商合杭高铁）和高净值客群需求，房价年均涨幅预计 5%-8%。
- 珠三角：清远长隆带动周边房价上涨，叠加广清城际铁路开通，投资热度持续。
- 风险点：部分区域因过度开发导致供需失衡，如三亚海景房空置率较高。
- 中西部：政策驱动下的潜力区域
- “大黄山” 区域：通过土地分类管理和文旅资源保护，推动古村古建改造，吸引康养、研学等新业态。
- 成渝经济圈：峨眉山、九寨沟等景区依托川藏铁路建设，文旅地产加速布局。
- 风险点：配套设施不足（如柳州山岔湾度假村因交通不便导致流拍）。
- 乡村地区：乡村振兴与生态保护博弈
- 机会：百里杜鹃、重庆乡村民宿试点通过盘活闲置农房，发展 “民宿 + 非遗” 等业态，政策支持力度大。
- 风险：部分乡村景区缺乏持续运营能力，如柳州山岔湾因管理不善陷入经营困境。
四、投资策略：聚焦核心资源，规避三大风险
- 优先选择的标的
- 5A 级景区内稀缺资产：如安吉云上草原（景区内 70 年产权住宅）、泰山景区核心地段商铺。
- 政策红利区域：如 **“大黄山” 区域 ** 的文旅地产项目、清远长隆周边商业综合体。
- 高租金回报率产品：如斯维登托管模式（年回报率 4%-6%）、清远长隆酒店式公寓。
- 需规避的风险
- 政策风险：生态保护区内的开发项目可能面临整改（如安徽禁止核心景区建设非必要设施）。
- 流动性风险：三四线城市景区房产变现困难，如阿克苏景区花园房价波动大、哈尔滨新房去化周期近 6 年。
- 运营风险：依赖单一客源的景区（如柳州山岔湾）易受旅游市场波动影响。
五、2025 年趋势展望：分化中寻找结构性机会
- 短期（2025-2026 年）
- 热门景区：如安吉云上草原、清远长隆，受益于旅游业复苏和政策支持，房价或上涨 5%-10%。
- 普通景区：库存高企区域（如阿克苏、哈尔滨）房价难有起色，部分项目可能以价换量。
- 中长期（2027 年后）
- 差异化竞争：具备文化 IP、康养功能的景区房产（如 **“大黄山” 古村改造项目 **）将更具增值潜力。
- 风险释放：部分同质化项目可能通过并购重组出清，市场集中度提升。
结论：2025 年景区房产升值 “有条件可行”
- 核心建议：优先选择5A 级景区内稀缺资产、政策红利区域及高租金回报率产品，同时警惕政策、流动性和运营风险。
- 投资逻辑：景区房产的升值本质是 **“稀缺资源 + 政策支持 + 运营能力”** 的综合体现，需结合具体项目的资源禀赋、政策环境和运营模式进行评估。
